Der Verkauf einer vermieteten Immobilie bringt spezielle Herausforderungen mit sich. Als Eigentümer müssen Sie die Rechte Ihrer Mieter beachten, gleichzeitig aber auch Ihre Verkaufsabsicht erfolgreich umsetzen. In diesem umfassenden Ratgeber erfahren Sie praxisnah, wie ein Verkauf mit Mietern funktioniert, welche gesetzlichen Vorgaben es gibt und wie Sie sich rechtlich absichern können.
Kurzgesagt
Der Verkauf einer mit Mietern belegten Immobilie ist rechtlich klar geregelt, erfordert aber Respekt vor den Rechten der Mieter. Eine offene Kommunikation und ein strukturierter Ablauf helfen, den Verkauf erfolgreich und harmonisch zu gestalten. So schützen Sie Ihre Interessen und sichern gleichzeitig einen fairen Übergang für Ihre Mieter.
Grundlegendes: Verkauf mit bestehendem Mietvertrag
Wichtig zu wissen ist, dass ein bestehender Mietvertrag beim Verkauf einer Immobilie grundsätzlich nicht automatisch endet. Die Mietverhältnisse gehen auf den Erwerber über (§ 566 BGB – „Kauf bricht nicht Miete“). Das bedeutet, der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein.
Die Mieter haben somit ein umfassendes Schutzrecht, das besonders bei Eigenbedarfskündigungen oder Mieterhöhungen relevant ist.
Quelle: § 566 BGB – Gesetze im Internet
Welche Rechte haben Mieter beim Verkauf?
Mieter haben umfangreiche Rechte, die Sie als Verkäufer unbedingt respektieren müssen. Zum Beispiel müssen Besichtigungstermine für Kaufinteressenten angemessen angekündigt werden, und die Privatsphäre der Mieter ist zu schützen. Zudem steht Mietern bei einem Wohnungseigentumsverkauf häufig ein Vorkaufsrecht zu, d.h. sie dürfen die Wohnung unter denselben Bedingungen selbst erwerben (§ 577 BGB).
Das Vorkaufsrecht entfällt in bestimmten Fällen, etwa wenn die Wohnung an nahe Angehörige verkauft wird oder der Eigentümer selbst einzieht. Wichtig ist, dass der Mieter über das Vorkaufsrecht und die Verkaufsbedingungen zeitnah informiert wird, um mögliche Schadensersatzansprüche zu vermeiden.
- Information über den Verkauf: Mieter müssen nicht zwingend über jeden Kauf informiert werden, jedoch empfiehlt sich aus Gründen der Vertrauensbasis eine transparente Kommunikation.
- Kündigungsschutz: Ein Verkauf alleine ist kein Kündigungsgrund. Kündigungen wegen Eigenbedarf sind anspruchsvoll und müssen gut begründet sein (§ 573 BGB).
- Besichtigungen: Mieter müssen Besichtigungen durch potenzielle Käufer dulden, wenn der Zeitpunkt angemessen ist und angekündigt wird (§ 553 BGB).
Quelle: Deutscher Mieterbund – Verkauf mit Mieter
Der Ablauf: Immobilie mit Mieter verkaufen
Vor dem Verkauf prüfen Sie zunächst den aktuellen Mietvertrag auf spezielle Klauseln wie Staffelmieten oder Mindestmietdauer. Frühzeitige und transparente Information der Mieter über Ihre Verkaufsabsicht ebnet den Weg für eine gute Zusammenarbeit. Im Idealfall stimmen die Mieter Besichtigungsterminen mit Ihnen ab. Auch der Kaufinteressent sollte über bestehende Mietverhältnisse informiert werden, denn die Immobilie wird meist als Kapitalanlage angeboten und nicht zur Selbstnutzung.
- Vorbereitung: Prüfen Sie den Mietvertrag auf Sonderklauseln, Mindestmietzeit oder Staffelmieten.
- Kommunikation: Informieren Sie den Mieter frühzeitig über den Verkaufswunsch und planen Sie Besichtigungen gemeinsam.
- Vermarktung: Zeigen Sie die Immobilie mit Respekt vor Privatsphäre und mit abgestimmten Terminen.
- Kaufvertrag: Weisen Sie im Kaufvertrag auf bestehende Mietverhältnisse hin, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
- Übergabe: Nach dem Verkauf ist der neue Eigentümer Vertragspartner des Mieters und übernimmt die bisherigen Mietkonditionen.
Kündigungsmöglichkeiten für den Eigentümer nach Verkauf
Eine Kündigung des Mietvertrags durch den neuen Eigentümer ist nur unter engen Vorgaben möglich. Ein häufiger Grund ist der Eigenbedarf, wenn der Käufer die Immobilie selbst nutzen oder Angehörige darin wohnen lassen möchte (§ 573 BGB). Dabei sind strenge Anforderungen an die Begründung und die Einhaltung gesetzlicher Kündigungsfristen zu beachten.
Der neue Eigentümer kann nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen:
- Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Nur wenn der Käufer die Immobilie für sich oder Familienangehörige benötigt.
- Fristgerechte Kündigung: Die gesetzliche Kündigungsfrist (mindestens 3 Monate, je nach Dauer des Mietverhältnisses länger) muss eingehalten werden.
Vorsicht
Ein Verkauf alleine berechtigt nicht zur sofortigen Kündigung! Der Mieter genießt umfassenden Schutz.
Tipps für Eigentümer beim Verkauf mit Mieter
- Pflegen Sie eine gute Kommunikation zum Mieter, um Konflikte zu vermeiden.
- Beziehen Sie den Makler in die Koordination der Besichtigungen mit ein.
- Verweisen Sie potenzielle Käufer auf die Vorteile der vermieteten Immobilie als Kapitalanlage.
- Stellen Sie im Kaufvertrag klar, dass das Mietverhältnis bestehen bleibt.
- Beraten Sie sich bei Unsicherheiten mit einem Fachanwalt für Mietrecht.
